La
Location Meublée
Le Loueur de Meuble
Non Professionnel - LMNP
| Depuis
le vote de la Loi de Finances pour 2009 et de la seconde Loi de Finances rectificative
pour 2008, un nouveau dispositif applicable aux Loueurs en Meublé Non Professionnels
a été mis en place (LMNP Bouvard). Ce dispositif a pris effet au 1er janvier 2009.
Dorénavant, deux alternatives sont donc offertes aux Loueurs en Meublé Non Professionnels
: Le LMNP Bouvard et le LMNP Classique. |
Les
références fiscales :
LMNP
Bouvard : article 199 sexvicies du CGI, BOI 4F-3-09
LMNP Classique : article
151 Septies du CGI |
LMNP
CLASSIQUE | LMNP
BOUVARD (Réduction d'impôt 25 %) |
-
Récupération de la TVA
- Revenus locatifs de nature BIC
- Amortissement
permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs
| -
Récupération de la TVA
- Revenus locatifs de nature BIC
- Réduction d'impôt
égale à 25 % du montant de I'investissement HT (1) |
(1)
Dans les conditions reprises à l'article 199 sexvicies
et dans une instruction fiscale attendue avant fin 2009.
Les
biens éligibles
Le
LMNP Classique s'applique sur tout type de logement, le LMNP Bouvard s'applique
quant à lui sur les principaux ensembles immobiliers suivants (2)
:
- EHPAD
- Résidences de tourisme classées
- Résidences services pour
étudiants
- Résidences senior avec agrément qualité. |
Le
LMNP Bouvard s'applique sur les logements suivants (2) :
-
Logements neufs
- Logements en VEFA
- Logements de plus de quinze ans réhabilités
ou rénovés
- Logements de plus de quinze ans à réhabiliter ou à rénover. |
2)
La liste exhaustive et les commentaires sont
repris à I'article199 sexvicies.Précisions
utiles
sur la réduction d'impôt LMNP Bouvard
Base
d'impôt | Prix
de revient du ou des logements dans la limite de 300.000 € (3)
/ an |
Taux | 25
% pour les actes 2009 et 2010, 20 % en 2011 et 2012 |
Report | Possibilité
de report de l'excédent de réduction d'impôt sur l'impôt dû pendant 6 ans (4) |
Datge
d'effet | La
réduction d'impôt est imputée l'année de livraison des logements pour ceux à rénover
ou à réhabiliter et ceux en VEFA, l'année de l'acte pour les autres |
Nombre
de lots | Possibilité
d'acquérir plusieurs logements dans la limite de 300.000 € (4)
/ an |
Qualité
de l'acquéreur | Dispositif
réservé aux acquéreurs physiques |
LMP
/ LMNP | Dispositif
réservé aux Non professionnels, ne peut donc se cumuler avec un statut LMP |
Plafonnement | Soumis
au plafonnement global des niches fiscales |
Amortissement | Les
amortissements ne sont admis en déduction qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la
facturation du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le
calcul de la réduction d'impôt (5) |
(3)
Par an et dans les conditions de l'article
199 sexvicies et dans l'instruction fiscale à paraître ; Limite appréciée HT si
la TVA est récupérée.
(4)
Dans les conditions de l'article 199 sexvicies.
(5)
Selon conditions reprises à l'article 39 G
et au BOI 4F-3-09.
Comparatif
LMNP
Bouvard (Réduction d'impôt 25 %) | LMNP
Classique |
Avantages | Avantages |
-
Forte attractivité commerciale
- Réduction d'impôt exceptionnelle représentant
1/4 de l'investissement
- Récupération de la TVA sur les programmes neufs | -
Excellent outil de gestion patrimoniale
- Possibilité d'amortir les biens acquis
et ainsi de gommer fiscalement les revenus sur le long terme
- Récupération
de la TVA sur les programmes neufs |
Inconvénients | Inconvénients |
| -
Les investissements bénéficiant de la réduction d'impôt ne pourront pas être amortis
et de fait ne pourront contribuer à gommer fiscalement les revenus de la location
meublée. | - Les investisseurs ne bénéficient
pas d'avantages fiscaux à l'entrée et n'ont donc pas de défiscalisation directe
sur le montant de l'investissement. |
La
solution mixte
LMNP
BOUVARD (Réduction d'impôts 25 %) + LMNP (Classique) = OPTIMISATION FISCALE |
| En
couplant des investissements LMNP Bouvard et LMNP Classique, les investisseurs
bénéficieront de la réduction d'impôt et, grâce aux amortissements du LMNP classique,
pourront gommer les revenus générés par leurs investissements meublés pendant
une très longue durée. | Les
investisseurs ayant déjà un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel exercé
en nom propre pourront utiliser leur " stock " d'amortissements non imputés pour
neutraliser fiscalement les revenus générés par un nouvel investissement LMNP
25 %. |
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en meuble professionnel - loueur en meuble non professionnel - lmp - lmnp
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