S O M M A I R E
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LOI DEMESSINE - ZRR - Zone de Revitalisation Rurale Avantages fiscaux en faveur des bailleurs privés dans l'immobilier neuf en zone de Revitalisation Rurale. |
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B.
MODALITES D'APPLICATION DE LA REDUCTION D'IMPOT
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1.
Calcul de la réduction a) En cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, le montant de l'investissement s'entend du prix de revient du logement. Il s'agit donc du prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition : honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et T.V.A. (cette dernière sera cependant généralement exclue de la base de calcul de la réduction d'impôt dès lors qu'elle aura été le plus souvent récupérée par le bailleur). b) En cas de réalisation de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration, le montant de l'investissement correspond au coût des travaux. En conséquence, le prix d'acquisition du logement, quelle que soit sa date d'acquisition, n'entre pas dans le calcul de la réduction. Seul le prix effectivement payé ouvre droit à réduction d'impôt. En cas de subvention, la base de la réduction est diminuée du montant de celle-ci. c) En cas d'acquisition d'un logement neuf par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le montant de l'investissement s'entend de la quote-part du prix d'acquisition du logement correspondant aux droits de l'associé. La réduction d'impôt n'est donc pas calculée sur le prix d'acquisition ou de souscription des parts. 23430. Le montant de l'investissement tel que défini à IRPP-II- 23420 est retenu dans la mimite de : - 50.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ; - ou de 100.000 € pour un couple marié. Le taux de la réduction est fixé à 25 % du montant de l'investissement, éventuellement plafonné, en cas d'acquisition d'un logement neuf (acquisition directe ou par l'intermédiaire d'une société). Dans cette situation le montant maximal de l'avantage fiscal est donc de 12.500 ou de 25.000 € selon la situation de famille du contribuable. En
cas de réalisation de travaux de reconstruction, d'agrandissement,
etc, (IRPP-II-23200 s.), le taux de la réduction est fixé
à 20 % du coût des travaux éventuellement plafonné.
Dans cette situation le montant maximal de l'avantage fiscal est donc
de 10.000 ou de 20.000 € selon la situation de famille du contribuable. 23460. La réduction est accordée au titre : - de l'année d'achèvement du logement ou d'acquisition si elle est postérieure ; - de l'année d'achèvement des travaux de reconstruction, d'agrandissement, etc. (la date de paiement de ces travaux est indifférente). Elle est étalée sur six ans au plus à raison d'1/6e de l'avantage maximal chaque année (modification du 10 février 2005). Exemple : Pour une couple marié ayant acquis un logement neuf pour un montant de 80.000 €, la réduction d'impôt (égale à 20.000 €) sera de 4.167 € au titre de chacune des quatre premières années (25.000/6) et de 3.332 € au titre de la cinquième année et rien à la 6e et dernière année. 23470. En ce qui concerne les modalités d'étalement de la réduction d'impôt accordée aux contribuables qui réalisent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, etc., la rédaction du nouvel article 199 decies F peut susciter des interrogations. En effet, ce texte fait état du taux de la réduction d'impôt (20 %) pour ce type d'opération et renvoie à l'article 199 decies E pour les modalités d'application de celle-ci. Or le montant maximal de l'avantage fiscal énoncé par l'article 199 decies E (12.500 et 25.000 €) pour l'application des règles d'étalement de la réduction correspond à l'application du taux de 25 % aux plafonds retenus 50.000 et 100.000 €). L'application du taux de 20 % à ces mêmes plafonds donne quant à elle un avantage fiscal maximal de 10.000 et 20.000 €. Il semble logique, face à une rédaction de l'article 199 decies F qui paraît défectueuse, de retenir les montants de 10.000 et 20.000 € pour déterminer les fractions de réduction d'impôt à étaler sur la période de six ans. La stricte lecture de ce texte pourrait permettre cependant de retenir les limites de 12.500 et de 25.000 €. 23480. La loi prévoit expressément qu'une seule réduction d'impôt peut être opérée à la fois. Exemple : Un couple marié ayant acquis un logement dont le prix est de 80 000 € en 2004 bénéficiera d'une réduction d'impôt de 25.000 € imputable à hauteur de 4.167 € sur chacune des années 2004, 2005, 2006 et 2007 et de 3.332 € sur 2008. Il ne pourra bénéficier d'une nouvelle réduction d'impôt que pour un investissement réalisé en 2009. 23490. Conformément aux dispositions de l'article 197 + 5 du CGI (IRPP-VI-15000 s.), la réduction d'impôt s'impute uniquement sur l'impôt sur le revenu calculé par application du barème progressif, avant imputation de l'avoir fiscal, des crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut donc donner lieu à remboursement lorsqu'elle excède l'impôt dû. |