Retour
à la page d'accueil des Dispositifs De Robien & Borloo....DISPOSITIFS D'ENCOURAGEMENT À L'INVESTISSEMENT LOCATIF BORLOO
III) - LE DISPOSITIF BORLOO
Le mécanisme de l'amortissement Borloo offre la possibilité, pour les particuliers qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement destiné à la location, sous certaines conditions de loyers et de ressources du locataire, nue à usage de résidence principale du locataire pour une période de neuf ans, de pratiquer, dans le cadre de la détermination des revenus fonciers, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition ou du prix de revient du logement pour les 7 premières années et à 4 % de ce prix pour les 2 années suivantes. A l'issue de la période de 9 ans, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par période de 3 ans et pendant une période maximale de 6 ans, bénéficier d'un complément de déduction au titre de l'amortissement de 2,5 % du prix d'acquisition ou du prix de revient du logement.
Le nouveau régime d'amortissement s'applique aux logements acquis neufs à compter du 1er septembre 2006.
Le contribuable peut acquérir autant de logements "en amortissement" qu'il le souhaite.
Le logement doit être situé en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer.
La location doit remplir des conditions tenant au montant du loyer et aux ressources du locataire.
Le bailleur doit en conséquence prendre l'engagement que le loyer et les ressources du locataire n'excéderont pas un certain plafond fixé par décret du 10 août 2006.
- L'acquéreur bénéficie d'une déduction spécifique de 30 % sur les loyers imposables( et de la déduction des frais réels.
Le plafond d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est le plafond de droit commun, soit 10.700 euros.
Il est à noter que l'imputation des déficits fonciers n'est définitivement acquise que si le contribuable maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la dernière imputation a été pratiquée.
- Le délai pendant lequel la fraction du déficit foncier non imputable sur le revenu global peut être reportée sur les revenus fonciers de l'année suivante, est de 10 années.
|
ATTENTION
|
Le bénéfice du régime de l'amortissement constitue une faculté offerte au contribuable : elle n'est donc applicable que sur demande expresse de sa part lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble (cas de la VEFA) ou de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les obligations déclaratives du contribuable, se référer à l'annexe III du dispositif Robien recentré.
L'option pour la formule de l'amortissement est par ailleurs irrévocable pour le logement considéré.
(*) Revenus bruts constitués par les recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires ; ces recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires, des subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles.
Ils doivent, cumulativement :
- Etre situés en France (métropole et DOM),
- Etre neufs ou acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA),
- Etre acquis à titre onéreux à compter du 1er septembre 2006.
On entend par logement neuf les immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
Sont notamment assimilés à des logements neufs :
- Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 1er septembre 2006, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du Code de l'Urbanisme ;
- Les logements réhabilités qui ont fait l'objet, de la part du vendeur, de travaux dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf, de sorte que la vente du logement entre dans le champ de la TVA ;
- Les immeubles acquis inachevés.
Ce dispositif d'amortissement est également applicable :
- aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er janvier 2006 que le contribuable transforme en logement ;
- aux logements anciens acquis à compter de cette même date en vue d'être réhabilités et donnés en location.
L'option en faveur de l'amortissement est exercée par l'acquéreur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.
- Le locataire doit en faire son habitation principale.
- L'engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable. Toutefois, l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder 9 ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
- L'engagement de location doit prévoir également que le loyer et les ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret du 10 août 2006 (cf annexes I et II).
- La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Les plafonds de loyer
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, aux plafonds fixés pour les baux conclus en 2008 par décret du 2008-91 du 29/01/2008 paru au JO du 31/01/2008, à des niveaux inférieurs aux quatre cinquième, arrondis au centime d'euro supérieur de ceux définis pour le Robien recentré, à savoir, zone A : 16,82 euros, zone B1 : 11,69 euros, zone B2 : 9,56 euros, zone C : 7,01 euros) dans laquelle se situe le logement (cf. annexe I).
Les zones A, B1, B2 et C sont les mêmes que celles fixées pour le dispositif Robien et définies dans l'arrêté du 10 août 2006 ci-joint.
Les plafonds de loyer sont relevés chaque année, au ter janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (cf. annexe I).
La surface à prendre en compte pour la fixation des loyers s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111.2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (pour la définition de la surface habitable et des surfaces annexes, cf. annexe 1 du dispositif Robien recentré).
La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond (cf. annexe I du dispositif Robien recentré).
Les plafonds de ressources
Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds de ressources, fixés par décret du 10 août 2006, sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance (cf. annexe II).
|
ATTENTION
|
En cas de non-respect de l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale du locataire (défaut effectif de mise en location dans le délai de 12 mois, utilisation du logement par son propriétaire, changement de l'affectation du logement ...), en cas de non-respect des conditions tenant au montant du loyer et aux ressources du locataire, en cas de location du logement à un ascendant ou descendant du contribuable, ou en cas de cession du logement dans le délai de 9 ans, l'amortissement est remis en cause et une imposition supplémentaire est établie sous forme de quotient au titre de l'année au cours de laquelle intervient l'événement ayant motivé la reprise. Le montant de l'amortissement déjà effectué est introduit dans le revenu de cette année et génère donc une imposition supplémentaire.
Le taux est fixé à :
- 6 % du prix d'acquisition ou du prix de revient du logement pour les sept premières années, soit 42 % sur 7 ans de déduction au titre de l'amortissement,
- 4 % de ce prix pour les deux années suivantes, soit 8 %, ce qui fait 50 % de déduction au titre de l'amortissement au total.
A l'issue de la période de 9 ans, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement de 2,5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou, si la condition de ressources est remplie, en cas de changement de titulaire de bail. La déduction au titre de l'amortissement peut atteindre dans ce cas 65 % de la valeur du logement.
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
L'achèvement est entendu de la même façon que dans les dispositions du dispositif Robien recentré, au paragraphe C.
Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou après réhabilitation, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, TVA, droits d'enregistrement, le cas échéant, et taxe de publicité foncière). L'amortissement du garage s'apprécie différemment pour l'immeuble collectif et la maison individuelle (cf. annexe I du dispositif Robien recentré).
Un calcul de prorata est effectué la première année en fonction de la date de déclenchement de la période d'amortissement, la huitième année et la dernière année d'amortissement et, le cas échéant, l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant.
Pour un même logement, l'option en faveur de l'amortissement Borloo ne peut se cumuler avec :
- la réduction d'impôt pour investissement outre-mer ;
- la réduction d'impôt au titre de l'amortissement prévu par le dispositif Robien recentré ;
- l'imputation sur le revenu global sans limitation du montant des déficits fonciers provenant de monuments classés monuments historiques ;
- l'imputation sur le revenu global sans limitation du montant des déficits fonciers résultant d'une opération de restauration immobilière (Loi "Malraux").
En revanche, un acquéreur peut bénéficier pour un logement de l'une des déductions susvisées et pour un autre, ou plusieurs autres, logement(s) du dispositif d'amortissement Robien recentré ou du dispositif d'amortissement Borloo.
Lorsqu'un contribuable constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif d'amortissement "Périssol", bénéficiant du plafond d'imputation des déficits fonciers de 15.300 euros, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15.300 euros, les déficits provenant d'autres locations, y compris celles bénéficiant du régime d'amortissement Robien recentré ou Borloo. Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10.700 euros.
Les titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier) ne peuvent pas bénéficier du régime d'amortissement.
Une exception à ce principe est toutefois prévue. Lorsque le démembrement de la propriété de l'immeuble placé sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien ou titulaire de l'usufruit, peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de la déduction au titre de l'amortissement jusqu'au terme de la période d'amortissement.
Les dispositions exposées ci-dessus s'appliquent dans les mêmes conditions lorsque les immeubles sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI familiale de gestion), sous réserve d'un engagement par les associés de conservation de leurs parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.
-
Acquisition d'un logement ancien, suivie d'une réhabilitation
-
Locations déléguées
-
SCPI à compter du 1er semptembre 2006
Les conditions d'application du dispositif Borloo à ces produits sont identiques à celles prévues pour le dispositif Robien recentré (Cf. § E du dispositif Robien recentré).
Le fait de pratiquer la déduction au titre de l'amortissement est sans incidence sur l'application ultérieure éventuelle du régime d'imposition des plus-values immobilières.
En
d'autres termes, on retiendra dans le calcul de la plus-value le prix d'achat
sans tenir compte des amortissements effectués.
LES PLAFONDS DE LOYER
Pour les baux conclus en 2006, les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont fixés par mètre carré de surface utile(*) à :
|
Z
O N E S *
|
S
I T U A T I O N
|
PLAFONDS
DE
LOYER MENSUEL AU M² |
|
A
|
-
Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, - Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), - Genevois français. |
16,82
euros
|
|
B1
|
-
Agglomérations de plus de 250.000 habitants**, - Grande couronne autour de Paris, - Quelques agglomérations chères***, - Pourtour de la Côte d'Azur, - Départements Outremer, Corse et îles. |
11,69
euros
|
|
B2
|
Reste
de la zone B, c'est-à-dire : - Autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, - Autres zones frontalières ou littorales chères, - Limite de l'Île-de-France. |
9,56
euros
|
|
C
|
Reste du territoire |
7,01
euros
|
|
*
pour vérifier dans quelle zone se trouve le logement que vous comptez
acquérir, reportez-vous au classement figurant sur le site de la Fédération
des promoteurs constructeurs de France : www.fpcfrancg.fr ; |
||
-
Les plafonds ci-dessus seront relevés chaque année, au 1er janvier, dans
la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers
publié par l'INSEE.
Pour l'actualisation, se référer, au 1er janvier de chaque année, au site
de la FPC : www.fpcfrance.fr.
(*)Surface habitable + la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m² par logement (cf. Annexe l).
LES PLAFONDS DE RESSOURCES
|
COMPOSITION
DU
FOYER LOCATAIRE |
LIEU
DE LOCATION
|
|||
|
Zone
A
|
Zone
B1
|
Zone
B2
|
Zone
C
|
|
| Personne seule |
42.396
€
|
31.491
€
|
28.867
€
|
28.672
€
|
| Couple |
63.362
€
|
46.245
€
|
42.392
€
|
38.538
€
|
| Personne seule ou couple ayant : |
-
|
-
|
-
|
-
|
| Une personne à charge |
76.165
€
|
55.363
€
|
50.750
€
|
46.136
€
|
| Deux personnes à charge |
91.234
€
|
67.002
€
|
61.419
€
|
55.835
€
|
| Trois personnes à charge |
108.003
€
|
78.640
€
|
72.087
€
|
65.533
€
|
| Quatre personnes à charge |
121.533
€
|
88.706
€
|
81.314
€
|
73.922
€
|
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+
13.545 €
|
+
10.075 €
|
+
9.235 €
|
+
8.395 €
|
Pour les baux conclus en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
Les ressources du locataire ou du sous-locataire s'entendent du revenu fiscal de référence, figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2008, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2006.
Le plafond à retenir s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les
plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction
de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Pour l'actualisation,
se référer, au 1er janvier de chaque année, au site de la FPC : www.fpcfrance.fr.
Retour
à la page d'accueil des Dispositifs De Robien & Borloo....
III) LE DISPOSITIF BORLOO
